案例分析:装配式钢结构建筑的成本高多小?

案例分析:装配式钢结构建筑的成本高多小?

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发展新型建造方式,大力推广装配式建筑,积极稳妥推广钢结构建筑。——2016年2月,中共中央国务院《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》(中发〔2016〕6号)。

钢结构建筑在发达国家占40%以上,而国内占比不到5%,为什么?估计所有人的回答都是一个字:贵。那究竟贵多少呢?如何系统性地进行分析和比较?

笔者通过2017年经历的项目案例,为大家分享在方案设计阶段进行的技术经济对比情况。

从项目开发成本角度,不考虑政策优惠补贴金额,钢结构单方贵1162元/平方米,贵15%,传统钢筋混凝土结构单方开发成本为7582元/平方米,装配式钢结构为8745元/平方米;从建安成本角度,钢结构单方贵1777元/平方米,贵53%,传统钢筋混凝土结构单方开发成本为3382元/平方米,装配式钢结构为5159元/平方米。(说明:本案例数据为方案设计阶段的估算数据,引用须谨慎)

| 案例背景 |

1. 案例概况

• 时 间:2017年

• 城 市:长沙市

• 用地面积:8030平方米

• 建筑面积:建筑总面积为57398平方米(其中:地上43420平方米,地下13978平方米),其中商业9200平方米、办公7660平方米、公寓26560平方米

• 计容面积:43343平方米

• 建筑高度:商 业20m,地上5层

写字楼78m,地上19层

公 寓74m,地上21层

均有2层地下室

2.可选方案

方案一:传统钢筋混凝土结构

方案二:装配式钢结构(本案例采用远大可建公司装配式钢结构建筑系统)

案例分析:装配式钢结构建筑的成本高多小?

| 方案对比|

本案例从技术性、经济性两个方面进行比较分析

1、技术性比较

装配式钢结构较传统砼结构,具有建筑品质高、抗震性能好、施工快、绿色环保等优点。明细详下表:

案例分析:装配式钢结构建筑的成本高多小?

2、经济性比较

装配式建筑是国家大力发展项目,国家及各省市均出台了一系列的鼓励和优惠政策,故经济性对比需要在常规的开发成本基础上增加政策优惠金额的抵扣。

(1)考虑政策优惠前:

钢结构单方贵1162元/平方米,贵15%

• 传统钢筋混凝土结构:单方为7582元/平方米

• 装配式钢结构:单方为8745元/平方米

(2)考虑政策优惠后:

钢结构单方贵905元/平方米,贵12%

• 传统钢筋混凝土结构:单方为7582元/平方米

• 装配式钢结构:单方为8488元/平方米

明细详下表:

案例分析:装配式钢结构建筑的成本高多小?

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装配式钢结构与传统砼结构费用对比柱状图

2.1 开发成本对比

装配式钢结构较传统钢筋混凝土结构的开发成本贵贵1162元/平方米,贵15%。

钢结构主要贵在建安费上,单方指标贵1777元/平方米,贵53%,其他各项费用钢结构均相对节省。在开发成本组成中,建安费用和土地费用占到了约70%~80%。

开发成本各费用组成占比图,如下:

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明细详下表:

案例分析:装配式钢结构建筑的成本高多小?

上述测算是在方案设计阶段进行的成本估算,详细说明如下:

①前期费用:包含勘察、设计、报批报建、监理与咨询服务等费用,参照某已完项目的成本,结合长沙市同类楼盘与行政收费标准酌定。

其中,采用远大钢结构,免费提供结构正负零以上结构设计,节省设计费约130万元,这是惯例。

②配套工程费:包含小区高低压配电、天然气、夜景亮化、小区道路及分布式能源接驳等费用。配套费的节省主要是夜景亮化、分布式能源接驳费用。

③建安工程费:包含建筑工程(含基础)、精装修及设备安装、水电、消防、暖通、智能化等费用。参照同类型已竣工的某项目数据和相关成本指标。其中,地上装配式钢结构单方造价指标按4200元/平方米考虑,传统钢筋混凝土结构的建安成本一般1800~2500元/平方米。

钢结构较传统钢筋混凝土结构的建安成本高53%的原因在于:钢结构的结构工程成本高于钢筋混凝土结构(钢结构材料施工维护成本较高,后期防腐防火成本居高不下,也是制约钢结构推广的问题-根据周华留言内容增加),加上具有专利技术的远大可建钢结构体系,而且采用拥有专利技术的室内新风净化系统和设备,室内冬夏恒温符合人体需要的专利技术应用等。

④开发间接费:包含建设方管理费、样板间、售楼处、前期物业费等费用。

⑤营销费用:装配式钢结构暂以300元/平方米估算,传统砼结构暂按总销售额4亿的3个点估算。其中,采用远大钢结构,赠送营销中心建设及装饰、家具、样板房,节省了费用约150万元。

⑥财务费用:参照某项目的财务成本数据,结合本项目具体情况估算。装配式钢结构工期缩短,按一年考虑,可节省资金成本约2800万元、节省管理费用约300万元。同时,如果考虑增值税抵扣差异(钢结构的原材料成本占比较高,可以大量抵扣增值税;而传统钢筋混凝土结构的人工砂石等票据抵扣率较低),钢结构还有进一步的成本优势(注:增值税部分根据李栋的留言增加)。

2.2政策优惠分析

依据湘政办发[2014]111号文《湖南省推进住宅产业化实施细则》,该项目实行装配式钢结构可获得约 1115万元 优惠。

(1)容积率补贴300万元。第12.1条:奖励5%的容积率;可增加面积约2165平方米,获得溢价按300万元估算。

(2)报建费用优惠400万元。第13.1:报建费中涉及到基础设施配套费等政府非税收入的可按非税收入缓减免程序办理审批手续后实行减半征收。

(3)政府购房补贴400万元。第14条:凡购买预制装配率达到30%的产业化商品房项目的消费者可享受首套房购买政策,可异地申请住房公积金贷款,住房公积金贷款首付比例为20%。获得溢价按400万元估算。

(4)节约招标费用15万元。第15条:具有专利或成套住宅产业化技术体系的住宅产业化集团或企业总承包实施住宅产业化项目,按《中华人民共和国招标投标法实施条例》第九条第(一)、(二)款规定,设计施工可以不进行招标。

同时需要关注和考虑最新的补贴政策,以供公司全面决策。例如:本项目所在城市于2017年12月9日出台了长政办函[2017]177号文(2018年1月1日实施)中第4.2条明确:对实施装配式建筑且预制装配率达到50%(含)以上的商品房项目,政府部门给予100元/平方米的资金补贴。如若该项目在18年之后施工,则可获得43420*100=434万元补贴。而装配式钢结构建筑自然就满足装配率50%的指标要求。

案例分析:装配式钢结构建筑的成本高多小?

| 结论 |

通过技术与经济两方面的对比分析,可知本项目案例中采用装配式钢结构和传统钢筋混凝土结构这两种方案的结论为:

• 综合考虑政策优惠和补贴金额后,装配式钢结构的开发成本高出传统现浇混凝土结构12%(其中:建安成本高53%);且工期短,资金回笼快,资金成本低,可以解决开发商的资金压力问题。

• 全寿命期成本相对更低,符合可持续发展战略。节能环保,钢结构建筑的拆除成本低、污染少,且钢材可以100%回收利用、可再生利用率高(但钢结构的定期维护成本相对高,需要进一步量化分析)。

装配式钢结构方案在目前来说成本略高,但综合考虑本项目为长沙市中心地段的地标性建筑,以及可以申报长沙市示范性装配式钢结构建筑,钢结构方案的性价比相对高。

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